33㎡的学区房，带看5次，63万成交！

没想到在4月份，学区房流通旺季的末尾阶段，淮安楼市还是成交了这样一套只买学位，完全不考虑居住体验的二手房。

这两年来，楼市行情较为低迷，买房人变得很理性，加之教育集团化在淮安慢慢普及开来，大家普遍认为重点学区房的“魅力”在逐渐散去。

然而，这套学区房的出现却给我们提了个醒，“学区房”依然还是楼市的硬通货…

近日，淮安的迷你学区房再度出现在楼市，这类房源虽然看起来总价很低，但是细算之下，其单价却一点也不低。

上个月20日，在贝壳网上成交了一套新世纪豪园的二手房，建面33.01㎡，总价63万，成交单价19086元/㎡，近两万的单价！

从挂牌的过程看，63万还是房东降价9万后价格，原本房东的心里预期是72万，不可谓不高！要知道33㎡的房子，仅仅就是高档住宅单独一个主卧的大小，这里面还要包括卫生间、厨房等空间…

细看这套房源的户型，很简单的布局，1房1厨1卫，仅够一个人居住，学生住了，家长住哪？

而之所以该房源能够卖这么高的单价，无外乎因为新世纪豪园是一附小本部的学区房。

该房源虽然户型小、单价高，但实际上总价也就63万，这对于想要获得入学资格的家庭来说，也不失为一个选择。

其实说到底，这样的房子不过是一张能作为进入名校的“通行证”，住不住都无所谓，它真正的价值就是为上学。

小编还发现，今年内新世纪豪园一共成交了8套二手房源，这个成交数量在老破小的学区房中还是相当可观的。

这套房源也是8套房源中面积最小，单价最高的一套房源。

至于为什么买房人更中意该小区的房子，很大原因是该小区的价格在一附小的学区房中是相对便宜的，而且小户型产品居多。

买房人正是看重了这一点，只为买个学位，尽量少花点钱，毕竟以后还是要转手。

贝壳网中，新世纪豪园的挂牌均价是17217元/㎡，相比东大院、北大院、西大院这些小区要便宜不少！

说到淮安的重点学区房，相信老百姓也非常的熟悉，哪怕是“老破小”房源，也因为强学区的存在，价格已经远远超过了其本身的实际价值！

在淮安，比较离谱的两个地方一个是上面的一附小周边，还有一个更离谱的地方就是实小、开明本部的周边。

我们熟悉的荷花池花园小区、华城小区正是出自这里！

目前，在贝壳网上还可以翻阅到这类房源的信息，仅是因为学区因素，就让这类“不宜居”的小户型身价很高。

这些房源的挂价远超于淮安房价的平均价格，当然成交量也很有限，毕竟在淮安能够负担的起较为少数。

经小编查阅，今年在贝壳网上荷花池小区成交了3套，最高成交单价40431元/㎡；华城小区也成交了3套，最高成交单价36066元/㎡！

小编也统计这两所学校周边二手房的具体情况，来看一下！

一附小本部周边二手房小区的挂价和成交情况↓

实小本部周边二手房小区的挂价和成交情况↓

从成交的情况来看，新世纪豪园也是在这一众学区房中数量最多的。

而其他的高价学区房成交量相对较少，其中不乏零成交的“老破小”，且今年一附小周边的二手房成交量要明显好于实小本部周边的二手房。

这么来看，今年的重点学区房置业热度主要集中在一附小周边。

其实在淮安，"迷你"学区房也曾是香饽饽。

2020年，华城小区一套50.64㎡的房源，以总价294万元成交，单价58057元/㎡，这个单价将近6万的学区房，达到了当时淮安学区房成交天花板，这也主要得益于实验小学、开明的学区优势。

并且在前几年，高成交价的小面积学区房不在少数。

甚至当时还出现了挂价6、7万/㎡的天价学区房。

大家应该对这一套建面仅8.64㎡，总价62万的房源记忆犹新，其单价达到了71759元/㎡

但是随着时间的推进，淮安楼市逐渐恢复平稳，这样的学区房已经被市场舍弃了，市中心学区房的高光时刻已经成为过去，愿意买单的人已经不多了。

随着二手房的热度下降，学区房的成交量也已经呈现下降趋势。

那么今年学区房的成交回暖，主要得益于淮安整个二手房市场暖意正浓，二手房价格处于低位，正是购房的好时机。

从往年的情况来看，3-4月份基本上都是学区房成交的旺季，各个学校的摸底信息时间是在5月-6月，要在这之前完成落户，才赶得上采集时间。

所以过了这个时间段，市中心的重点学区房预计很难再有前段时间的成交数量，外加二手房市场行情有所缓和，整体的成交量也在下滑…

其实仔细分析一下，淮安的这些学区房持续处于“泡沫状态”。作为一种流转型房源，已经完成使命的学区房，就会遭遇“急售”，房东为置换房源，大多是考虑降价。

所以，近几年学区房的成交均价逐渐降低，就像华城小区，之前最高的时候的成交价格能达到5W/㎡多，现在只有3-4W/㎡，如今已经大打折扣。

此外，在近年来，淮安的集团化办学的覆盖范围越来越大。

合作办学纷纷落地，未来将是全城学区房，而老破小也不会出现“抢破头”的情况，具备学区功能的优质次新房才会是购房者真正的置业需求。

对此，大家关于淮安的老破小学区房有什么想说的，欢迎留言讨论！