难得原因是，这家纯新盘从2022年上半年就已宣称即将首开，然而大半年过去了，该项目依然没有开盘售卖…

置业顾问表示：“项目之前计划首开了很多次，但都未能如愿，最近是计划3月底首开的，如今快月底了，就目前的情况来看，还是很难开盘…”

这家楼盘叫作香溢荣府，一个位于淮阴区盐河南的纯新盘。

上周，小编来到了项目售楼处，了解它迟迟未能首开的原因，一起来了解一下。

性价比偏低，市场关注度不高

导致项目的蓄客量有限，开盘遥遥无期…

先看一下项目的具体信息，项目位于淮阴区泰和家园北侧、西安路西侧，属于淮阴区盐河南偏西的位置，区位优势不占优。

该项目共规划10栋高层住宅，建筑布局为“围合式”，在淮安楼中也比较的少见。这种布局的优点是视野较好，而且中庭花园景观较大，可以保证景观的完整性和共享性。

这也是该项目为数不多的亮点之一。

再来看产品，目前已经在建的三栋楼（6、8、9号楼）的户型建筑面积是89-128㎡。

产品的户型面积段主要是以刚需为主，主力户型在97-115㎡，而建筑面积约128㎡的4房户型房源较少。

据小编实探，其中的6、8号楼已封顶，而9号楼也已经快封顶，小编观察有不少工人在内部施工，项目有条不紊的建设中，并未发生停工的情况。

按目前的建设进度来看，香溢荣府是满足拿预售上市的条件的，然而开盘时间却一拖再拖。

之所以开盘一直延期的原因在于项目的价格，以及在楼市中的关注度偏低，蓄客量相对偏低。

据项目的置业顾问透露，项目首批的备案均价大概在10000-11000元/㎡，而且这还是毛坯高层的价格。

参考项目周边的二手房价格，仅约为8000元/㎡，相对还是偏高的。

再参考周边的新房，位置相近的富康城精装高层均价只有约8000-9000元/㎡。

再往北的金辉世界城毛坯高层的均价甚至低至了7000元/㎡左右。

往东看同板块的九里颐荷府和春风南岸的价格倒是和香溢荣府的价格差不多，但这两家楼盘的周边生活氛围浓厚，近距学校和医院，地段要明显好于香溢荣府。

◎春风南岸实拍

也就说在新房市场中，位置相近的比它性价比高，和它价格差不多的地段又比它好…

不难发现无论是新房还是二手房，对于香溢荣府都不太友好，简单来说，就是性价比上的劣势。

尤其在如今的市场环境下，买房人购房更加的谨慎小心，在失去市场必要的竞争力后，香溢荣府逐渐被买房人“忽略”…

此外小编还了解到，项目至今没有走任何渠道，这也让项目的市场关注度偏低，正是这两点原因使得项目的蓄客量较少，没有客户才是项目无法开盘的“症结”所在。

因此才出现了开篇置业顾问的那句话：“难！实在太难了…”

拿地价偏高，限制了价格空间

未来如何破局，成为该项目的难题！

其实早在香溢荣府刚启动的时候，小编也曾着重提过项目未来面市将面临着不小的挑战，但没想到在残酷的市场竞争压力下，连项目的上市都很困难。

而这一切困难的源头很大的程度上是项目的地价导致的。

2020年6月29日，今创竞得香溢荣府地块，成交楼面价为4577元/㎡。

4577元/㎡的拿地价不可谓不高，如今这成为了限制项目的价格空间。

按地价来说，备案均价在10000-11000元/㎡算是在合理范围，不过考虑到项目所处的位置和周边的新房市场情况，这个价格确实难以吸引到买房人。

参考盐河北的项目桃李风华当初拿地价是4302元/㎡，同样是4千多的地价。

而桃李风华的首批毛坯高层的备案均价是9777元/㎡，真实成交价约8000-9000元/㎡，并且在淮阴区，桃李风华附近的区位认可度还是很不错的。

综上，小编想说的还是价位上的原因，如果开发商价格上不让步，项目的“窘境”预计还将很难破解，除非能够在产品上做到足够优秀，但就目前项目释放的产品信息来看，也只能算是中规中矩。

此外，据了解香溢荣府的直接竞争对手富康城二期预计在今年内启动，届时该项目的压力又将倍增！

因此未来香溢荣府如何破局？将成为项目一直存在的挑战。

那么大家认为香溢荣府怎么做才能够提高自己的市场竞争力呢？欢迎留言讨论。